來自頂樓的你-屋頂平台漏水了該怎麼辦!

【#周三真禾有看法】

阿明來信詢問：他住在公寓大廈的頂樓，近來出現漏水狀況，向管委會提出要求修繕，管委會卻說修繕頂樓漏水頂樓住戶須跟管委會各負擔2分之1，並且打算於區分所有權人大會中提出，表決通過後納入住戶公約。主委認為是頂樓住戶沒有盡到維護頂樓防水層，所以應該負責任，真的是這樣嗎？             

這個問題首先我們要先了解的是阿明有沒有頂樓的使用權。

如果阿明有使用權，那麼依照第公寓大廈管理條例10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」阿明應該要負擔修繕頂樓平台的費用，如果管委會願意付一半的錢，那可真是佛心來著~我們應該要大方的答應他~

但是如果沒有與任何人約定使用權，那依照同條例第7條規定是屬於共有部分，又同條例第10條規定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。這時候頂樓是屬於共有的部分，維護當然是要由管理負責人或管委會來做，管委會沒有盡到維護的責任，竟然反過來要要求各負擔2分之1，當然是可以拒絕，如果他找群宜法律當社區法律顧問的話，他一定會有不同看法~

主委會有這樣的想法，筆者猜想可能是跟同條例第12條混在一起了，但第12條講的是專有部分，專有部分白話一點來說就是打開你家門後才可以進去的空間，假如是這個空間需要修繕，看情況才可以跟樓上樓下或是隔壁鄰居談各負擔一半，這兩個概念是不一樣的~ 但一樣的是如果是可歸責於某人，那當然就是要由某人負責啦!

區權人通過的規約可否違反公寓大廈管理條例規定？規約之定義，依照同法第3條第12款之規定為：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質，又「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示，如果頂樓住戶有使用權的情況下，區權會仍願意提出各付一半的決議，這優於法條的規定，自無不可，但若沒有，用決議去影響頂樓住戶的權利，這恐就有爭議了。

Tip1：空中花園很美，但是內行的都知道那只是增加滲水的機率。

Tip2：頂樓平台住戶可以有使用權，但沒有權利增設違建。

Tip3：規約＞區權人會議議決＞管委會決議

阿明的問題我們解決了，下周我們來聽聽主委的辛酸~

公寓大廈管理條例第3條第12款

公寓大廈管理條例第7條

公寓大廈管理條例第10條

公寓大廈管理條例第12條