守護您安全的裝備-消防撒水

【#周四真禾機電特攻隊】

當年汐止東科大樓因屬於技術規則高層專章修正前之建築物，10F以下免設置自動撒水…如果當年法令有強制規定，或許結果就能改寫，因而避免了一場大火。
高樓搶救困難。自動撒水在實務上確實發揮了高度的自動滅火機能！

真禾小學堂開課囉! http://ppt.cc/nvesu

熱心阿倍的苦惱~

某社區阿倍來信：阿倍表示，他住在五樓雙拼的公寓，他本來是這塊地的地主，後來跟建商一起蓋了這棟公寓，他說這棟房子就像是他的孩子一樣，每天他都細心打理著，他們沒有管理委員會，不過因為幫忙久了大家有什麼問題也都找他。這天，頂樓住戶告訴阿倍頂樓漏水了，他請人估完價要十幾萬的花費，請阿倍幫忙向其他住戶收款，阿倍疑惑了，你家漏水到底為什麼要大家幫忙付費呢?

在上一篇頂樓漏水的案件中我們了解公寓大廈頂樓漏水要先知道使用權在誰手上，這篇我們就先設定頂樓的使用權是全體住戶共同擁有。

【來自頂樓的你-屋頂平台漏水了該怎麼辦】http://ppt.cc/vfo2W

既然是共同使用，頂樓漏水那當然就是要由管理委員會從公共基金或按區分所有權人共有之應有部分比例分擔阿！BUT~因為阿倍的公寓是在公寓大廈管理條例施行前就蓋好，所以並沒有強制要設立管理委員會更沒有公共基金的設立，所以這筆錢勢必是要由全體住戶分攤，如果這筆費用我們用整數10萬來計算，先不論比例，以10戶來計算，平均一戶要分攤1萬元，如果是您，您會乾脆的把1萬元掏出來交給阿倍嗎？像一樓的阿花就表示：哎唷~明明丟系他家漏水，那是他家的天花板溜，挖為蝦米要幫他修啦(蓮花指)；三樓剛生下一兒的年輕夫妻則表示：我們一個月薪水都只有22K，上有老父老母下有ㄧ兒，幾乎都是月光族了，我們哪裡來1萬塊可以付(淚眼汪汪)，還沒有走完整棟，阿倍就遭遇到了許多困難……

這是很多老舊型的公寓時常遇到的困境，平常沒有收管理費更沒有建立公共基金制度，修漏水這個還算是小錢，如果是要換電梯呢？電梯一台要價都超過百萬，連1萬修繕漏水的費用都無法順利讓大家願意掏出錢來了，更何況是分攤下來10幾萬的電梯費用呢？所以看房的時候建議可以看看公布欄是否有相關的財務報告表，如果沒有一筆高額定存，我們可以推斷該公寓可能沒有公共基金，也可以知道會不會是所謂的「破產社區」，將來才不會遇到公設損壞卻苦無基金可以維修的窘境。

建議住戶可以自主推動設立管理委員會，建立公共基金的制度，讓專人管理事務，有了公共基金也可以好好的維護公共設備，對於維持房價也是有幫助的。某社區雖然有許多名人居住，但卻一直無法賣得好價格，就是因為早期設立的交誼廳跟健身房沒有公共基金可以固定維護，多年累積下來，現在預估維修的費用竟然高達一億，在大家都不願意分攤維修的情況下，也只能放任他繼續損壞，在這種情況下當然不會賣得好價格。

Tip1：管理費雖然每個月繳起來都微微的覺得痛，但是這種微微的痛是有益社區健康的，您總不想將來對著壞掉的昂貴公用設備大唱「阿~多麼痛的領悟~」吧。

Tip2：戶數少雖然清幽，但是可能是拿昂貴的管理費換來的！

Tip3：不要問管理費要多少才算多，因為，那把尺在您心中！

相關條文：

公寓大廈管理條例第11條

來自頂樓的你-屋頂平台漏水了該怎麼辦!

【#周三真禾有看法】

阿明來信詢問：他住在公寓大廈的頂樓，近來出現漏水狀況，向管委會提出要求修繕，管委會卻說修繕頂樓漏水頂樓住戶須跟管委會各負擔2分之1，並且打算於區分所有權人大會中提出，表決通過後納入住戶公約。主委認為是頂樓住戶沒有盡到維護頂樓防水層，所以應該負責任，真的是這樣嗎？             

這個問題首先我們要先了解的是阿明有沒有頂樓的使用權。

如果阿明有使用權，那麼依照第公寓大廈管理條例10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」阿明應該要負擔修繕頂樓平台的費用，如果管委會願意付一半的錢，那可真是佛心來著~我們應該要大方的答應他~

但是如果沒有與任何人約定使用權，那依照同條例第7條規定是屬於共有部分，又同條例第10條規定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。這時候頂樓是屬於共有的部分，維護當然是要由管理負責人或管委會來做，管委會沒有盡到維護的責任，竟然反過來要要求各負擔2分之1，當然是可以拒絕，如果他找群宜法律當社區法律顧問的話，他一定會有不同看法~

主委會有這樣的想法，筆者猜想可能是跟同條例第12條混在一起了，但第12條講的是專有部分，專有部分白話一點來說就是打開你家門後才可以進去的空間，假如是這個空間需要修繕，看情況才可以跟樓上樓下或是隔壁鄰居談各負擔一半，這兩個概念是不一樣的~ 但一樣的是如果是可歸責於某人，那當然就是要由某人負責啦!

區權人通過的規約可否違反公寓大廈管理條例規定？規約之定義，依照同法第3條第12款之規定為：「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」其性質係數個區分所有權人為一致的目的而作成，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，即所謂「居家憲法」性質。依私法自治及契約自由原則，其內容得由區分所有權人透過集會自行訂定，但不得違反強制、禁止規定，亦不得違背公序良俗及排除或變更區分所有權之本質，又「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的。」為最高法院七十一年臺上字第七三七號判例意旨所揭示，如果頂樓住戶有使用權的情況下，區權會仍願意提出各付一半的決議，這優於法條的規定，自無不可，但若沒有，用決議去影響頂樓住戶的權利，這恐就有爭議了。

Tip1：空中花園很美，但是內行的都知道那只是增加滲水的機率。

Tip2：頂樓平台住戶可以有使用權，但沒有權利增設違建。

Tip3：規約＞區權人會議議決＞管委會決議

阿明的問題我們解決了，下周我們來聽聽主委的辛酸~

公寓大廈管理條例第3條第12款

公寓大廈管理條例第7條

公寓大廈管理條例第10條

公寓大廈管理條例第12條

室內裝修，請交給專業的來!

                                                          【#周三真禾有看法】
真真最近買了公寓，找好了設計師設計了他喜愛的風格，經過多次討論後，終於要開始要進行裝修，設計師告訴他必須要先向主管機關申請審核圖說然後才可以進行施工，竣工後還要申請竣工查驗，這到是讓真真上了一課……      

星期一我們了解到了裝修跟裝潢的不同後，今天要來深度的聊聊裝修。

裝修指除壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地氈等之黏貼及擺設外之下列行為：
一、固著於建築物構造體之天花板裝修。
二、內部牆面裝修。
三、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
四、分間牆變更。
只要是要從事上述四種行為都必須要找室內裝修從業者裝修。

而室內裝修從業者必須是要:
一、依法登記開業之建築師得從事室內裝修設計業務。
二、依法登記開業之營造業得從事室內裝修施工業務。
三、室內裝修業得從事室內裝修設計或施工之業務才行。

要知道裝修業者是否登記在案，可以上內政部營建署全國建築管理資訊系統入口網查詢(http://cpabm.cpami.gov.tw/SearchListPage.jsp)

在進行裝修前必須要將圖說送審，拿到許可文件後才能開始裝修，竣工後也必須要取得竣工合格的證明文件，整個裝修才算完成。為什麼要那麼麻煩呢?那是因為建築物的室內裝修結果對於火災的災害程度有一定程度的影響，對於公共安全更有著絕對的關係，透過法規強制規定，期望可以提升民眾的人身跟財產安全。

建築法第5條規定：「本法所稱供公眾使用之建築物，為供公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂及其他供公眾使用之建築物。」，所以幾乎所有的公寓大廈都是屬於室內裝修管制的範圍，為了全體共有、共用權利的考量多半管理委員會都有訂立管理辦法，來管理室內裝修時的各項事務，例如申請程序、限定可裝修時間、電梯使用方法、廢棄物處理等等，讓管理人員好掌握裝修戶的狀況，真禾機電徐源德總經理在「大樓裝修、設備管理好好學」一書中也有詳細的介紹，還有申請表及大樓裝修管理辦法的範本，有需要的朋友可以購買來參考!

Tip1：裝修請交給專業的來!

Tip2：公寓大廈住戶要裝修不管管委會有沒有訂立辦法，都建議先跟管委會或總幹事打過招呼，做好敦親睦鄰的工作~

Tip3：不是所有師字輩的都是考試合格的，請愛用內政部營建署全國建築管理      資訊系統入口網查詢!群宜法律關心您~

相關法條：

建築法第5條

建築法第77-2條

建築物室內裝修管理辦法第3條

遠離大怒神系列之建築物昇降設備使用許可證

                                                               【#周五輕鬆聊建築】

是誰每天會陪著你上班下班，是誰讓你每天一定會摸摸它，而它每天也都默默的望著你、承受著你的重量，但是它卻隨著歲月的流失而慢慢的年華老去呢?這個它不是別人，它就是-電梯。你在乎過你家的電梯嗎?你知道它每個月都需要被檢測維修嗎?你知道它有專屬統一編號嗎?它天天陪著你，但是它的一切你卻都不明瞭，你可知道，好的電梯會帶你回套房，壞的電梯卻是帶你上天堂阿!  

每部電梯都應要有使用許可證並妥善張貼於出入口處前上方顯眼處所，上面揭露著許可證字號、昇降設備統一編號、有效期限等資料，如下圖：

要知道自家電梯是不是檢查合格，第一步可以從許可證中得知。

依法規定昇降設備依法每月都應維護一次，安全檢查則是每年一次，不建議管委會為了節省維護費用而擅自改成兩個月一次，發生問題可得不償失! 

管理人(可以是建築物之所有權人或使用人或經授權管理之人)應於使用許可證使用期限屆滿前二個月內，自行或委託維護保養之專業廠商向當地主管建築機關或其委託之檢查機構申請安全檢查，管委會或是物業公司請務必要注意追蹤。

檢查員依照建築法必須是要有專業技術登記證，為了避免像前一陣子某電梯公司建教生偽造簽名的狀況發生，可以要求檢查員前來維護時出示登記證仔細核對身分，電梯如果出事重則會攸關到人命，不得不小心謹慎。

內政部營建署有設立一個「昇降設備/機械停車設備使用許可證全國連線交換系統」(http://cpabm.cpami.gov.tw/wwwpakMgr/)透過這個系統，可以知道許可證上更細項的資訊，可以多加利用。這個系統也可以透過左下方的QRCode直接掃描進入。

Tip1 確認有效期限即可馬上知道電梯維修有沒有確實。

Tip2 維修檢查員必須是具有專業技術登記證之專業人士

Tip3 管理人若未確實申請安全檢查，主管機關可處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續者，得連續處罰。

參考法條：

建築法第77-4條

建築法第95-2條

建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第4條

建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第5條

圖解函令解釋-通風設備

【#周四真禾機電特攻隊】

有關住戶將建物管道間以磁磚等物堵塞造成廢氣無法排放是否有公寓大廈管理條例第9條第2項之適用疑義一案

發布日期：2016-11-24

內政部105.11.24內授營建管字第1050816480號函

說明：

1. 依據本部營建署案陳貴府105年11月8日府授都建字第10562862900號函辦理。
2. 按「居室應設置能與戶外空氣直接流通之窗戶或開口，或有效之自然通風設備或機械通風設備，並應依左列規定：......」、「自然通風設備之構造應依左列規定：一、應具有防雨、防蟲作用之進風口，排風口及排風管道。二、排風管道應以不燃材料建造，管道應儘可能豎立並直通戶外。......」、「廁所應設有開向戶外可直接通風之窗戶，但沖洗式廁所，如依本章第八節規定設有適當之通風設備者不在此限。」為建築技術規則建築設計施工編第43條、第44條、第48條所分別明定，合先敘明。
3. 依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第7條規定，「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：......五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共同部分。」，是敷設於建築物屬共同部份之自然通風設備之構造，係屬有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共同部分之建築物設備，雖位於專有部分，依前揭條例第7條第5款規定不得為約定專用部分。
4. 另按同條例第9條第2項、第3項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」。且本條例第49條第1項第2款已明定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：......二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」，如住戶違反第9條第2項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰緩。

寵物餐廳寵物好可愛好療癒，但是餐點的衛生呢?您注意到了嗎?

                                                      【#周三真禾有看法】
真真一人獨自居住在台北，單身很久的她為了填補那空虛寂寞的心靈，她領養了一隻小型犬-皮皮，除了上班時間外，真真與皮皮總是片刻不分離，一起散步，一起玩飛盤，甚至吃飯時也想帶著他，但總是被要求裝籠或是將皮皮獨自留在門口，甚至還有被阻擋在外不得進入的經驗，真真好無奈，心想：我只是想要皮皮不受拘束開開心心的陪著我吃飯，有那麼難嗎?某天，他在散步的時候發現社區轉角新開了一間寵物餐廳，那就像是一道曙光，是汪洋中的浮木，讓真真心中狂喜不已，吶喊著：我終於可以開心的跟皮皮用餐了~~，進去後發現，地板上不僅有尚未清理的排泄物，貓狗在一旁正在大戰著，毛髮亂飛……，而因為剛開幕非常忙碌的製作餐點的老闆並未發現，這樣的用餐環境，讓喜歡寵物的真真也卻步了….，究竟，寵物餐廳是不是合法存在，讓我們來追~追~追~                       

                 

一、寵物餐廳VS寵物友善餐廳:

這兩者的服務對象不同，寵物友善餐廳服務的對象是人，餐點僅提供給人，餐廳可能會要求顧客將寵物放置在籠子裡或是指定位置後才能入內用餐;寵物餐廳服務的對象是人與寵物，餐點則是會提供給人與寵物，寵物可以自由活動。

二、相關法規規定：

          1.衛生法規：

經查，法令並未明文禁止餐廳飼養寵物，僅要求必須給予管制及適當措施，而管制及適當措施要做到什麼程度，則未明文規定。惟臺北市政府在臺北市營業衛生管理自治條例第六條有明文規定：「營業場所應符合下列規定:寵物應繫以繩鍊或置於箱籠等予以適當管制。」，故台北市餐廳應依照該條條文進行更進一步的管制，不過筆者致電台北市政府食品藥物管理處詢問，他們表示動保處也很關心這個議題，覺得不應該限制動物的行動，所以目前他們稽查的重點會是放在：廚房及出餐區嚴禁寵物進入及用餐區要劃分開來，其他的出餐後就是消費者自己要注意了。

          2.建築與公寓大廈法規：

不管是獨立建物或是公寓大廈，都應該注意該建築物應符合建築使用相關法令。又如果該寵物餐廳是設立在公寓大廈則應該遵守公寓大廈管理條例當中不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全之規定並投保公共意外險，在開設餐廳前也應先了解該社區的規約是否有限制飼養寵物，以減少將來產生不必要的爭議。但如果當初餐廳入駐時規約並未規定禁養寵物，而事後才以區分所有權人會議開會或修訂規約方式表決通過禁養動物條款，是否適用呢？法律的大前提是不溯及既往，但規約訂定後經表決通過就會產生效力就得要遵守，那規定前就飼養的寵物呢，該怎麼辦?筆者致電詢問台北市政府公寓大廈科此問題，他們的回覆是規約制訂前飼養的寵物仍可繼續飼養。通常這種案例都是較特殊的，都是有嚴重影響到其他住戶才會被提案禁止，盡量還是要做好不妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全等三大原則。不過，已經有立委提案要將公寓大廈管理條例裡可以使用規約訂定禁養寵物的規定拿掉，這對喜愛動物飼養寵物的人是一大福音!另外高雄的朋友則應該要注意高雄市動物保護自治條例，公寓大廈三樓以上不得經營寵物業，並且規定業者應加入高雄市的寵物商業同業公會，每季應彙報繁殖、買賣、晶片使用情形相關紀錄予主管機關，並強化業者在職訓練，負責人或專任人員應接受訓練課程達一定時數才可換發新證。

          3.消防法規：

餐廳應依照「各類場所消防安全設備設置標準」設置相關消防設備，並依照消防法第9條定期檢修消防安全設備，這不僅僅是保護自己及毛小孩們的人身及財產安全，也保護到左鄰右舍的安全，也算是做好敦親睦鄰的工作。

          4.身心障礙權益保障法：

依據身心障礙者權益保障法第60條第1項規定：「視覺功能障礙者由合格導盲犬陪同或導盲犬專業訓練人員於執行訓練時帶同導盲幼犬，得自由出入公共場所、公共建築物、營業場所、大眾運輸工具及其他公共設施」，同條第2項規定：「前項公共場所、公共建築物、營業場所、大眾運輸工具及其他公共設施之所有人、管理人或使用人，不得對導盲幼犬及合格導盲犬收取額外費用，且不得拒絕其自由出入或附加其他出入條件」。若違反上述規定，社會局得依同法第100條規定，令限期改善，若屆期未改善者，將處新臺幣1萬元以上，5萬元以下罰緩，並得按次處罰。

三、上面法條講了那麼多，其實重點就是：客人的天倫要顧，餐點要吃，業者衛生、公共安全及基本的身障者的權益也要顧到。

Tip1餐廳養寵物可行不可行？可以養，但只能在限定範圍活動。

Tip2那該注意些什麼？建築消防要做好，該投保的不可少，衛生安全做到好，敦親睦鄰很重要!

參考條文:

食品安全衛生管理法第8條第1項

食品良好衛生規範準則第4條

公寓大廈管理條例第16條第4項

公寓大廈管理條例第17條

公寓大廈管理條立法第23條第2項第3款

高雄市動物保護自治條例第13條